岸和田市で不動産を相続したら｜手続きの流れと3つの期限

まず押さえる3つの期限

いずれも「亡くなった日」からではなく、「相続の開始を知った日」から数えます。多くの場合は亡くなった日と同じですが、疎遠だった親族の相続では、知った日が起点になります。

なお、3か月の期限（熟慮期間）は、財産の調査が終わらないなどの事情があれば、家庭裁判所に申し立てて延ばすことができます。 また、借金がまったくないと信じていて、そう信じたことに相当な理由がある場合は、借金の存在を知った時点から3か月と扱われた裁判例もあります。「3か月を過ぎたからもう無理」と諦める前に、一度専門家に確認してください。

見落とされやすいのが、相続登記の2027年3月31日

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。見落とされるのは、この義務が施行前に起きた相続にもさかのぼって適用されるという点です。「祖父の代から名義がそのままの土地がある」「父が亡くなって10年経つが登記していない」というケースも対象で、その期限は2027年3月31日です。

古い相続ほど、手続きには時間がかかります。相続人が代を重ねて増えていれば、戸籍を遡って全員を特定し、その全員と連絡を取って合意を得る必要があります。相続人が10人を超えるケースも珍しくありません。まだ何も決めていなくても、名義の確認だけは今すぐ始めてください。

相続手続きの流れ

ステップ1｜遺言書があるか確認する（〜1か月）

あるかないかで、この先の進め方が変わります。

「探したが見つからない」で終わらせず、公証役場の検索システムで確認しておくと確実です。全国どこの公証役場からでも検索できます。岸和田には岸和田公証役場があります。

ステップ2｜相続人を確定する（1〜2か月）

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をすべて集め、相続人が誰かを確定します。2024年3月から戸籍の広域交付が始まり、岸和田市役所の窓口で他府県の戸籍も含めて取得できるようになりました。ただし次の制限があります。

この段階で、想定外の相続人が判明することがあります。前婚のお子さんや、認知されたお子さんなどです。ここを飛ばして話を進めると、あとで遺産分割協議そのものが無効になります。

ステップ3｜相続財産を調べる（1〜2か月）

不動産の把握で確実なのは、名寄帳（なよせちょう）です。その市町村内で亡くなった方が所有していた不動産が一覧で出てきます。岸和田市役所で取得できます。

固定資産税の納税通知書だけを見て手続きを進めると、私道の持分や、非課税で通知に載らない小さな土地が漏れることがあります。これらは登記されないまま残り、数年後に売却しようとした段階で発覚します。なお名寄帳は市町村ごとです。貝塚市や和泉市にも不動産があるなら、それぞれの市役所で取得してください。

ステップ4｜遺産分割協議をする

相続人全員で、誰が何を相続するかを話し合い、遺産分割協議書にまとめます。全員の署名と実印での押印、印鑑証明書の添付が必要です。不動産の分け方は主に4つあります。

このうち共有分割は、できるだけ避けてください。 その場は公平に見えますが、売却も賃貸も共有者全員の同意が必要になります。10年後に誰かが亡くなれば、その持分がさらに分割されて共有者が増えます。当社に持ち込まれる相続不動産のトラブルで、最も多いのがこの共有名義です。

換価分割を選ぶ場合は、先に不動産の査定を取っておくと協議が早く進みます。 「いくらになるか」がわからないまま金額の話をしても、まとまりません。

ステップ5｜相続登記をする（〜3年以内）

不動産の名義を相続人に変更します。管轄は大阪法務局岸和田支局です。

登録免許税は固定資産税評価額の0.4％です。ここで使える免税措置があります。 相続による土地の所有権移転登記で、その土地の価額が100万円以下の場合、登録免許税は免税になります（2027年3月31日まで）。私道の持分や、山林・農地の小さな筆など、単独では価値の低い土地が対象です。相続登記の期限と免税措置の期限が同じ日なので、まとめて片付けるなら今が有利です。

ステップ6｜相続税を申告する（〜10か月以内・必要な場合のみ）

相続税がかかる場合のみ、申告と納付を行います。次の章で判断の目安を説明します。

相続税がかかるかどうかの見分け方

相続税には基礎控除があります。相続財産の合計がこの金額以下なら、相続税はかからず、申告も不要です。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

岸和田市の住宅地の地価水準（2026年1月1日時点の公示地価で、住宅地は前年比＋0.5％）を踏まえると、一般的な広さの戸建てと預貯金だけで、相続人が2人以上いらっしゃる場合は、基礎控除の範囲に収まることが多いというのが実感です。

ただし、複数の不動産をお持ちだった（アパート、駐車場、農地、山林など）、生命保険金や退職金が大きい、相続人が1人だけ、事業用の資産がある、といったケースでは超える可能性があります。

「特例を使えばゼロ」でも申告は必要です

小規模宅地等の特例を使うと、自宅の土地の相続税評価額が330平方メートルまで80％減額されます。効果が非常に大きい特例で、これによって基礎控除内に収まるケースがよくあります。

ただし、この特例を使って税額がゼロになる場合でも、10か月以内の申告が必要です。 申告しなければ特例は適用されません。「税金がかからないから何もしなくていい」と思って期限を過ぎ、あとから本来なら不要だった税金を払うことになった、という事例が実際にあります。配偶者の税額軽減（1億6,000万円まで非課税）も同じで、適用には申告が要ります。

相続した実家をどうするか

手続きが済んだあと、多くの方が悩まれるのがここです。選択肢は3つあります。

空き家のまま持ち続けるリスク

保有しているだけで、固定資産税・都市計画税、火災保険、電気水道の基本料金、草木の手入れや通風のための往復といった費用が出続けます。遠方にお住まいなら、その交通費も加わります。

さらに、2023年の空家法改正で「管理不全空家等」という区分ができました。窓が割れている、草木が繁茂しているといった状態で市から勧告を受けると、その土地は住宅用地の特例から外れます。固定資産税の課税標準の軽減（小規模住宅用地なら6分の1）がなくなるため、計算上は最大6倍、実際には負担調整措置が働いて3〜4倍程度の増額になります。都市計画税の軽減も同時に外れます。助言・指導の段階では外れませんが、勧告を受けた時点で適用されなくなります。

売るときに使える2つの特例

相続空き家の3,000万円特別控除

相続した実家を売却して利益が出た場合、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

注意点があります。2024年1月1日以降の譲渡では、相続人が3人以上いる場合、控除額が1人あたり2,000万円に減額されます。 ご兄弟が3人以上で実家を相続されたケースでは、この違いが数百万円の税額差になります。

昭和56年5月31日以前の建物という要件は、岸和田では該当する物件が多くあります。旧市街の家屋はもちろん、丘陵部の初期の分譲地もこの時期のものが少なくありません。該当しそうなら、売り方を決める前にご確認ください。 更地にしてから売るか、古家付きで売るかの判断も、この特例が使えるかどうかで変わります。

取得費加算の特例

相続税を納めた方が、相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始から数えると3年10か月以内）に相続財産を売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。取得費が増えるぶん譲渡所得が減り、譲渡所得税が軽くなります。

なお、この特例と相続空き家の3,000万円特別控除は併用できません。 どちらが有利かは金額次第なので、税理士に試算してもらうことをおすすめします。

国に引き取ってもらう制度は現実的か

相続した土地を手放したいとき、相続土地国庫帰属制度（2023年4月27日開始）を検討される方がいます。相続で取得した土地を、国に引き取ってもらう制度です。結論から言うと、岸和田市の市街地では使える場面が限られます。

解体費と負担金を合わせると100万円台後半になり、それでも承認されるとは限りません。同じ手間をかけるなら、まず売却を試みたほうが現実的なケースがほとんどです。売れれば費用がかからないどころか、手元にお金が残ります。

当社は買取も行っているため、「一般には売りにくい」とされる土地——再建築不可、狭あい道路沿い、連棟長屋、農地——のご相談も承っています。国庫帰属を検討される前に、一度査定させてください。

よくある質問

まとめ

相続の手続きは、順番さえ間違えなければ進められます。ただ、判断が必要な場面では、その分野に慣れた人に一度確認したほうが、結果的に早く安く済みます。

当社では、査定だけ、相談だけのご依頼も承っています。「売るかどうかまだ決めていない」「兄弟で話がまとまっていない」という段階でのご相談が、実際にはいちばん多くいただくご依頼です。相続に慣れた司法書士・税理士のご紹介も可能です。

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