親が認知症になると実家は売れなくなる｜家族信託という備え方

なぜ売れなくなるのか

不動産の売買契約は法律行為です。意思能力を欠く人がした法律行為は無効になります（民法3条の2）。

「息子が代わりに手続きすれば」と考えられるかもしれませんが、家族だからといって当然に代理権があるわけではありません。 委任状も、本人に判断能力がなければ有効に作れません。

実務上は、決済の場に立ち会う司法書士が本人の意思を確認します。ここで確認が取れなければ、登記が進みません。結果として、本人名義の不動産は事実上凍結されます。問題は、その資産が凍結されても、施設の費用や医療費は出ていくということです。

認知症になった後の選択肢は成年後見

居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要

成年後見人が本人の居住用不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3）。売却だけでなく、抵当権の設定、賃貸借契約の締結や解除、建物の取り壊しも許可の対象です。許可なく行った処分は無効になります。

ここでいう「居住用不動産」は、現に住んでいる家に限りません。入院や施設入所の前に住んでいた家や、退院・退所後に戻る可能性がある家も含まれます。実家はほぼこれに当たると考えてください。許可を得るには、売却が本人のために必要であること（施設費用の捻出など）を裁判所に説明します。手続きには時間がかかり、必ず許可されるとも限りません。

後見人への報酬が、亡くなるまで発生し続けます

大阪家庭裁判所が示している報酬のめやすは次のとおりです。

これはあくまで「めやす」で、実際の金額は裁判所が事案に応じて決めます。不動産の売却など特別な行為があった場合は、基本報酬の50％の範囲で付加報酬が加算されることがあります。後見監督人が付く場合は、その報酬も別に発生します。

そして重要なのは、後見はいったん始まると、本人の能力が回復するか、本人が亡くなるまで続くという点です。裁判所も「ご家族の意思や本人の希望でやめることはできません」と明記しています。「不動産を売るために一時的に使う」ということはできません。月3万円としても、10年で360万円です。知らずに始めて驚かれる方が多い部分です。

判断能力があるうちの備え、家族信託

家族信託（民事信託）は、元気なうちに、財産の管理を家族に託しておく契約です。委託者（親）が受託者（子など）に財産の名義を移し、受益者（通常は親自身）のために管理・処分させます。親が受益者であれば、実質的な利益は親に帰属したままなので、設定した時点で贈与税はかかりません。

そして、親が判断能力を失っても、受託者の権限で信託財産の管理や売却を続けられます。 これが最大の利点です。

家族信託は万能ではありません。 信託していない財産には効きませんし、施設の入居契約や医療の同意といった身上監護はできません。状況によっては、成年後見と併用することもあります。

費用と手続き

なお、名義を預かる子には、忠実義務、分別管理義務、帳簿の作成義務があります。信託財産と自分の財産を混ぜてはいけません。 「名義を移すだけ」という軽い話ではないことは、家族全員で理解しておく必要があります。

現実的な進め方

すべてのご家庭に家族信託が必要なわけではありません。当社の実感としては、次の順で考えるのが現実的です。

2番目を先に検討する価値は大きいと考えています。信託の組成費用も後見人報酬もかからず、税制上の特例も使えるからです。売る決断ができるなら、それが最もシンプルです。

まとめ

「まだ元気だが、いずれは」という段階でのご相談を歓迎します。売却の判断に必要な現在価値は、無料の査定でお出しできます。信託や後見の実務は、慣れた司法書士をご紹介します。

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