泉州で任意売却を相談するなら｜競売になる前にできること
住宅ローンの返済が苦しくなったとき、多くの方は誰にも相談できずに時間が過ぎていきます。督促状が届き、催告書が届き、やがて裁判所から書類が来る。
この間に動けば、選択肢があります。 そして、動くのが早いほど選択肢は多く、条件も良くなります。
- まだ滞納していないなら、返済方法の変更を
- 滞納から競売までの流れ
- 任意売却と競売の違い
- 残った借金と、引越し費用と、信用情報
- 泉州で相談するときに確認したいこと
- まとめ
まだ滞納していないなら、返済方法の変更を
滞納する前、または滞納の初期であれば、そもそも家を手放さずに済む可能性があります。 住宅金融支援機構の融資を利用している場合、返済方法の変更メニューがあります。窓口は返済中の金融機関です。
| メニュー | 内容 |
|---|---|
| 返済期間の延長による返済額の減額 | 離職や病気などで返済が難しい場合。最長15年の延長が可能です。さらに、現在失業中または収入が20％以上減っている場合は、最長3年間、元金の支払いを据え置いて利息のみとする取扱いもあります |
| 一定期間の返済額の軽減 | 進学費用や入院費など、一時的に支出が増える場合 |
| ボーナス返済の見直し | ボーナス返済の取りやめや、毎月分との内訳変更 |
民間の金融機関にも、同様の返済条件変更（リスケジュール）の相談窓口があります。いずれも、滞納が深刻になる前のほうが応じてもらいやすいのが実情です。「返せないかもしれない」と感じた時点で、まず金融機関に相談してください。なお、いずれのメニューも減額期間が終われば返済額は増えます。
滞納から競売までの流れ
返済が止まると、次のように進みます。
| 段階 | 内容 |
|---|---|
| 1 | 督促状・催告書が届く |
| 2 | 期限の利益の喪失。分割払いの権利を失い、残額を一括で請求されます |
| 3 | 保証会社による代位弁済。以後の請求窓口が保証会社やサービサーに移ります |
| 4 | 競売の申立て |
| 5 | 競売開始決定・差押えの登記。裁判所から通知が届きます |
| 6 | 執行官の現況調査。裁判所の執行官が自宅を訪問し、写真を撮って室内の状況を調査します |
| 7 | 期間入札の公告。不動産競売物件情報サイト（BIT）で、住所・写真・間取りが公開されます |
| 8 | 開札、売却許可決定、代金納付 |
| 9 | 引渡命令。応じなければ強制執行 |
滞納から3〜6か月程度で期限の利益を失い代位弁済に至り、競売の申立てから開札まではおおむね6か月から1年程度、というのが一般的な目安です。ただしこれは法律で決まった期間ではなく、債権者の運用や裁判所の状況によって前後します。
この流れの中で、任意売却ができるのは競売が完了する前までです。 時間が経つほど交渉の余地は狭くなるため、早い段階での着手が有利になります。
任意売却と競売の違い
任意売却は、債権者の同意を得て抵当権を外してもらい、通常の不動産売買として市場で売る方法です。
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近い | 買受可能価額は売却基準価額の80％。市場価格を下回るのが通常 |
| 引渡しの時期 | 買主と調整できる | 代金納付後。応じなければ強制執行 |
| 周囲に知られるか | 通常の売却広告のみ | BITで住所・室内写真が公開されます |
| 執行官の訪問 | なし | あり（現況調査） |
| 残債 | 少なく済む可能性が高い | 高く残りやすい |
住宅金融支援機構も、任意売却について「一般的に競売より高値で売却できることが期待され、負債の縮減につながる」「引渡時期について調整がしやすく、退去後の生活設計が立てやすい」と説明しています。高く売れれば、それだけ残る借金が減ります。 ここが任意売却を選ぶ最大の理由です。
残った借金と、引越し費用と、信用情報
残った借金はどうなるか
売却代金でローンを完済できなくても、残った債務が消えるわけではありません。 無担保の債権として残り、返済していくことになります。ただし、分割での返済を交渉できます。 住宅金融支援機構は「売却後の返済計画は、お客さまの生活状況等を踏まえてお客さまとともに返済可能な金額を決定していきます」としており、延滞損害金の減額に応じられる場合があるとも説明しています。
月々数千円から1万円程度で合意に至るケースもあります。返済しきれる見込みが立たない場合は、自己破産や個人再生の検討になります。この判断は弁護士の領域なので、ご紹介します。
引越し費用について
「任意売却なら引越し費用が出る」という説明を見かけますが、正確ではありません。住宅金融支援機構が売却代金からの控除を認めているのは、仲介手数料、抹消登記費用、破産財団組入金などです。引越し費用はここに挙げられておらず、原則として認められていません。
民間の保証会社やサービサーの案件では、債権者の判断で引越し費用が控除される実務があるとされますが、これは権利ではなく、債権者ごとの裁量です。「必ず出ます」と説明する業者があれば、その根拠を確認してください。
信用情報への影響
| 機関 | 登録期間 |
|---|---|
| CIC（クレジット系） | 契約期間中および契約終了後5年以内 |
| KSC（全国銀行個人信用情報センター） | 契約終了から5年以内（官報情報は7年以内） |
| JICC | おおむね契約終了後5年以内 |
起算点は「滞納した日」ではなく、契約が終了した日（完済や代位弁済）から5年です。任意売却を選んだから記録が残る、競売なら残らない、という違いはありません。 滞納と代位弁済という事実そのものが登録されます。この点で任意売却が不利になることはないので、判断材料から外して構いません。
泉州で相談するときに確認したいこと
任意売却は、債権者との交渉と、期限内に買主を見つける販売力の両方が要ります。相談先を選ぶときは、次を確認してください。
| 確認したいこと | 理由 |
|---|---|
| 地元で実際に売る力があるか | 任意売却は期限のある売却です。住宅金融支援機構は、初回の媒介契約締結から6か月を経過しても購入希望者が現れない場合、任意売却を断念して競売手続に着手したり、仲介業者の変更を促したりする対応を取ることがある、としています。限られた期間で買主を見つける必要があり、地元の販売網が効きます |
| 弁護士・司法書士と連携しているか | 残債の処理や自己破産の判断は、不動産会社の領域を超えます。連携先があるかを確認してください |
| 費用を請求しないか | 不動産会社が受け取れるのは、売買が成立したときの仲介手数料だけです。着手金やコンサルティング料を事前に求められたら、その場で契約せず、他社にも相談してください |
当社は岸和田市土生町を拠点に、岸和田市・貝塚市・泉大津市・泉佐野市・和泉市などの泉州エリアで仲介と買取の両方を扱っています。買主が見つからない場合に自社で買い取るという選択肢を持てるのは、期限のある売却では大きな違いになります。
まとめ
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 滞納前・滞納初期なら | 返済方法の変更で家を手放さずに済む可能性があります |
| 任意売却の利点 | 競売より高く売れ、引渡し時期も調整でき、周囲に知られにくい |
| 競売になると | BITで住所と室内写真が公開されます |
| 残債 | 消えませんが、分割での返済を交渉できます |
| 引越し費用 | 債権者次第。機構では認められていません |
| 信用情報 | 任意売却でも競売でも変わりません |
| いちばん大事なこと | 動くのが早いほど選択肢が多く、条件も良くなります |
督促状や催告書が届いている段階、あるいは「来月から払えないかもしれない」という段階でも構いません。まずは今どういう状態かを整理するところから、ご相談を承ります。守秘は徹底します。
この記事の執筆者
◇ 保有資格
宅建士、賃貸不動産管理士、米国不動産経営管理士（CPM)
◇ キャリア：15年
司法書士や税理士といった専門家と密に連携し、法務・税務の両面からバックアップする万全の体制を整えております。無料相談や無料査定も承っており、初めてのご売却でも安心してお任せいただけます。地域に深く根ざし、ご紹介を通じて積み上げてきた信頼の実績を糧に、皆様の不動産売却を支える最良のパートナーであり続けます。
まずはご相談からお待ちしております！！