住宅ローンの借り換えで節約額はどれくらい？目安や判断ポイントもご紹介
住宅ローンの返済額を少しでも減らしたいと考えていませんか？毎月の支払いは家計に大きな影響を及ぼしますが、「借り換え」でどれくらい節約できるか、ご存知でしょうか。この記事では、住宅ローン借り換えの仕組みや実際の節約額をわかりやすく解説します。具体的な試算例や最大限得するためのコツも紹介しますので、自分の場合にどれくらい違いが出るか気になる方はぜひ読み進めてください。
住宅ローン借り換えで期待できる節約額とは
まず、ご自身の現在の住宅ローンにおける残高・金利・返済期間を正確に把握することが大切です。これらの情報があって初めて、借り換えによる節約額を信頼性の高い試算が可能になります。また、これらの入力が前提となる多くの金融機関のシミュレーターが効率的に試算できるため、非常に有用です 。
次に、金利差がどの程度でどれだけのメリットになるのかという点については、実例が多く示されています。例えば、現在の金利が1.20％で借り換え後が0.415％の場合、借り換えによって約100万円の節約が期待できるとするケースがあります。金利差が0.3％以上あれば借り換え効果が出やすく、返済期間が長ければ長いほど節約額が増える傾向も見られます 。
さらに、借り換えにかかる諸費用を加味して実質的な節約額を判断することの重要性も忘れてはなりません。例えば、借り換え時には事務手数料、保証料、印紙税、登録免許税、司法書士報酬など、30万円～100万円程度の費用がかかる場合が一般的であり、これを節約額から差し引いて総合的なメリットを判断する必要があります 。
下記の表は、金利差や返済期間がどれくらい節約に影響するかを例示したものです（表中の数値は参考値です）。
| 現在の金利 | 借り換え後の金利 | 節約額（概算） |
|---|---|---|
| 1.20％ | 0.415％ | 約1,000,000円 |
| 1.00％ | 0.415％ | 約570,000円 |
| 0.90％ | 0.415％ | 約356,640円 |
試算結果からわかる節約額の目安と条件
実例の試算では、〈借入額3000万円・返済期間25年・金利1.8％→0.9％〉という条件でおよそ★297万円程度の節約効果が期待できるケースが多く見られます。例えば、住宅ローン残高3000万円、残り期間25年、金利差0.5％程度の場合、総返済額の差が約100万～200万円になるという試算結果もあります（例：金利差0.5％で約98万円節約）。
また、金融業界でよく言われる「トリプルスリー」条件（残高3000万円、残り期間30年、金利差0.3％以上）では、諸費用を差し引いても約37万円の節約が見込めるとの試算もあります。金利差が0.5％（例：0.9％→0.4％）になる場合、残高3000万円・期間30年では123万円、20年では43万円ほどの削減効果があります。
ただし、節約額を正しく判断するには借り換えにかかる諸費用をきちんと差し引く必要があります。手数料・保証料・登記費用などの総額は、概ね30万円～100万円程度かかるのが一般的です。特に総返済額で数百万円の節約が見込める場合、諸費用を上回るメリットが大きいと言えます。
以下は、条件別に試算結果および諸費用の目安をまとめた表です。
| 条件 | 節約額（目安） | 諸費用の目安 |
|---|---|---|
| 3000万円・25年・金利差0.5％ | 約98万円～200万円 | 30万円～100万円程度 |
| 3000万円・30年・金利差0.3％ | 約37万円 | ― |
| 3000万円・30年・金利差0.5％ | 約123万円 | ― |
なお、借り換えを検討する際には「実質金利（諸費用を加味した金利）」で比較するのも有効です。諸費用込みで実質金利が下がるかどうかで、借り換えの判断がスムーズになります。
借り換え節約額を最大化するためのポイント
住宅ローンの借り換えで節約額を最大化するには、「金利差」「残高」「残期間」の3つの条件が揃っていることが重要です。金利が大きく下がれば返済総額が大幅に下がる可能性があり、例えば金利が2.0％から1.0％に下がると、借入額3,000万円・返済期間35年の場合には総返済額が600万円以上の差になるケースもあります 。また、借り換え対象のローン残高が大きく、かつ残返済期間が十分長ければ、その節約効果はより大きくなる傾向があります。
具体的な借り換えの方向性としては、たとえば固定金利から変動金利へ移行するケースや、同じ固定金利タイプの中でより低い金利のプランに乗り換える方法があります。特に最近は、変動金利から固定金利への借り換え需要も高まっており、金利上昇リスクを避けたい方に有効です 。
さらに、借り換えにかかる諸費用（手数料・保証料・登記費用など）を把握し、その金額帯を認識したうえで判断することが肝要です。以下の表は、借り換え時に発生しやすい費用の目安です：
| 費用項目 | 金額目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 事務手数料／保証料 | 合計で借入額の2%前後（例：数十万～数百万円） | 金融機関により大きく異なるため、合算で比較が重要 |
| 登記費用（登録免許税＋司法書士報酬） | 借入額の0.4%＋約5万～10万円 | 抵当権抹消および設定の登記に必要 |
| 印紙税・その他諸費用 | 印紙税：1万～2万円 その他（繰上返済手数料・保証会社事務手数料等）：合計で数万円 | 電子契約なら印紙税不要など、方式により変動あり |
これらを総合すると、借り換えにかかる諸費用は一般的に30万円〜100万円程度になるケースが多くあります 。そのため、節約額を最大限にするためには、金利差で得られるメリットから諸費用を差し引いた「実質的な節約額」をしっかりと見積もり、判断することが欠かせません。
：借り換え検討に必要なステップと注意点
住宅ローン借り換えの検討には、正確な情報に基づく段階的なステップが不可欠です。まずは信頼できる「借り換えシミュレーター」を活用し、現在のローン情報（残高・返済期間・金利）と借り換え後の予定金利等を入力して、月々の返済額や総返済額の差を把握しましょう。多くの金融機関や全国銀行協会のサイトで簡単に利用でき、諸費用も含めた試算が可能です。
次に、「諸費用」の見積もりを複数条件で比較するフローを踏みましょう。例えば、以下のような比較表で検討すると分かりやすいです：
| 費用項目 | 目安金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 事務手数料 | 定額型：3〜5万円／定率型：約借入額×2.2％ | 金融機関によって方式が異なるため比較を |
| 印紙税・登録免許税等 | 印紙税：1〜2万円程度（電子契約は無料）／登録免許税：約借入額の0.4％ | 契約書形式や借入額で変動 |
| 繰上返済・登記費用 | 繰上返済手数料：0〜数万円／司法書士報酬：5～10万円程度 | 金融機関や司法書士による違いあり |
このように複数条件を整理して比較し、金利低下による恩恵が、諸費用を抑えた条件下でも実質的にメリットがあるかを自分で判断することが重要です。
さらに、節約額だけに注目せず、金利タイプのリスク面も判断に取り入れましょう。例えば、変動金利に借り換えた場合は将来的な金利上昇による返済負担増の可能性を考慮し、上昇時のシナリオをシミュレーターで試すことが推奨されます。
まとめ
住宅ローンの借り換えは、今の金利や返済条件を見直すことで大きな節約効果が期待できる方法です。借り換えによる節約額は、金利差・ローン残高・返済期間の三つが大きなポイントとなります。実際のメリットを正しく判断するためには、諸費用も含めてシミュレーターで事前に試算することが大切です。条件に合えば数百万円単位の節約も可能ですが、金利タイプの違いや手数料も慎重に比較検討しましょう。不安な場合はまず現状を整理し、情報収集から始めてみるのがおすすめです。
